《中國物管行業政策熱點解讀與發展機會洞察：華發物業服務業績穩定增長，成長性可觀，行業新周期下強者恒強》
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| 上市物管企業細分業務毛利率，2020-2023H1 數據來源：企業年報 |
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| 中國非住宅物業管理面積及增速，2017-2022年 數據來源：中指數據CREIS物業版 |
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| 華發物業服務的營業收入、毛利率及凈利率情況，2020 – 2023H1 數據來源：企業年報 |
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| 華發物業服務各業務營收，2021-2023H1 |
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政策面，2023年11月19日，國務院在《城市社區嵌入式服務設施建設工程實施方案》中提出實施城市社區嵌入式服務設施建設工程，重點面向社區居民適宜步行範圍內的服務需求，完善社區服務體系且優先在城區超過100萬人的大城市推進建設。根據2022年人口分布看，城市社區嵌入式服務建設的實施將利好以華發物業服務集團有限公司（下稱「華發物業服務」，00982.HK）等為例，在廣東等人口眾多省市布局的強勢成長型物管企業。
從地方性政策看，2022年後，北京、珠海等各地區陸續頒布相關規範性政策文件。2023年8月23日，北京市住房和城鄉建設委員會發布《關於進一步規範住宅物業管理項目生活垃圾和住宅室內裝飾裝修相關收費的通知》，提出北京市物業服務人員不得收取生活垃圾處理費；住宅物業管理項目的物業服務人員不得向業主或物業使用人收取或變相收取住宅內裝飾裝修管理服務費以及住宅室內裝飾裝修保證金。各地方性政策重點規範物管行業的物業服務等級、收費管理以及專項維修資金管理。目前北上廣深等經濟相較發達地區相關服務政策不斷完善，建立了有關物業專項維修資金的地方性法規和監管體系。
在行業持續規範化之環境下中國資背景的物管企業表現相較活躍，主要由於國資背景的物管企業受到來自關聯方的影響相對較小，企業的經營表現及策略相對穩健。從近兩年營收增速看，以華發物業服務為例的國資背景企業表現平均優於其他企業，具有亮眼的經營表現與可觀的發展勢頭。
物管行業風險逐步出清，各企業積極向獨立性發展
經濟面，自2021年6月底，物業板塊的整體估值整體處於波動下行階段，至2022年10月31日，物業板塊總市值觸底，之後在政策的支持刺激下開啟回彈態勢。截至2023年5月，64家A股及港股上市物業服務公司總市值達到3546.49億人民幣，較底部回升了36%。此後陸續的利好政策將進一步帶動階段性回升，物管行業的修復空間充裕。從上市物管企業的細分業務毛利率表現看，社區增值、非業主增值服務毛利率雖仍有所下滑，但幅度有所收縮，基礎物業的毛利率開始止跌回升，整體看行業風險逐漸出清。為削弱關聯方的影響，頭部物管企業積極拓展第三方獨立市場，根據2019-2022年上市物管企業管理面積來源情況看，來自第三方的在管面積逐年提升，2022年第三方在管面積占比達到53.89%，同比增長率達到2.4%。華發物業服務在背靠母公司華發實業股份有限公司（600325.SH）的同時，亦積極開拓由第三方物業開發商開發物業的物管能力，於2022年第三方在管面積較2021年大幅增長43.0%。
「存量+增量「的市場特性下，各物管企業挖掘新增點，非住宅業務與增值服務為未來趨勢
長期看，物管行業具有明確的「存量+增量「特性。存量市場層面，當前國企與民營背景的物管企業分化顯著，且與地產分化趨勢保持一致，其主要原因是國企開發商在銷售、拿地以及融資等多方面表現優於多數民營企業，因此國資背景的物管企業背靠著關聯房企的存量資產，在轉型空間及抗風險能力上具備核心優勢。增量市場層面，隨著社區等配套設施及服務的不斷優化完善，各物管企業在增值服務領域持續加碼，」物業+全生活場景「將成為未來行業主要的發展模式，根據頭部物管企業增值服務布局內容看，物業增值服務向多元化、全周期方向發展。
其次，在「放管服「改革持續深化下，物管企業服務邊界不斷延伸，其中非住宅物業近兩年增速可觀，根據中國非住宅物業管理面積看，2018年以後非住宅物業管理面積呈現穩定增長的態勢，2022年非住宅物業管理面積達到近99億平米，同比增速達到5.8%。非住宅物業憑借其物業費用單價高、細分賽道精細以及政策環境友好等優勢，未來發展空間廣闊，成為了各物管企業積極搶占的賽道。華發物業服務的非住宅物業收費管理面積，於2022年亦較2021年大幅增長38.6%，可見其積極把握非住宅物業管理的發展空間。
行業周期波動環境下，華發物業服務能力行業領先，規模穩健拓展
華發物業服務創立於1985年，由華發地產企業的住宅小區物業經理部發展至如今的全國性多元化物業服務集團。華發物業服務憑借著「內生+外拓「的管理運營模式實現了業態的多樣化，成為了國內頭部的社區生活運營商和綜合設施服務商，其主要業務內容包含了多種形態的基礎物業服務以及其他專項優質的定製增值服務。
歷經38年的深耕厚植，除了業務板塊不斷的完善與延伸外，華發物業服務的管理規模以及輻射區域範圍亦在穩健擴張，截至2023年期中，公司現有項目覆蓋了全國42個重點城市，其中北京、上海、廣州與深圳等物業發展環境極具優勢的地區均為華發物業服務的重點布局區域。
基於華發物業服務的多元化業務與經營規模的蓬勃發展，2023年，公司先後斬獲「2023中國物業服務百強企業」第16名、「2023中國國有物業服務優秀企業」等高質獎項榮譽。
截至2023年中期，華發物業服務經營業績穩健增長，新市場周期下的經營韌性凸顯
從整體營收表現看，截至2023年中期，華發物業服務上半年實現營業收入8.28億人民幣，相較2022年上半年收入，增幅達到11.5%。此外，2023年上半年毛利率達到25.9%，凈利率達到12.7%。自2020年以來，即便市場周期面臨不穩定的大環境下，華發物業服務的營業收入始終呈現穩健增長的態勢，營業收入由2020年全年的9.44億人民幣增長至2022年全年的15.99億人民幣。
從資產負債結構看，華發物業服務的資產結構持續優化。資金流動性看，華發物業服務的流動比率由2020年底的0.7倍優化至2022年底的0.9倍，2023年中期，資金流動率進一步提升至1倍，整體優於行業平均表現。
企業增值業務強勢發展，多元業態協同發力
2022年底華發物業服務的業主增值服務內容板塊營收相較2021年底，同比增長率達到51.9%。增值服務的大幅增長一方面源於在管面積穩步增長下客群的擴大，另一方面源於服務內容的多元化。此外，針對住戶對於增值業務的需求變化，華發物業服務堅持以「平臺+生態」的增值服務戰略，以全場景化的高效高質服務契合消費者的切實 需求，增值服務板塊近年來成為了華發物業服務的第二增長曲線，隨著政策的支持及市場大環境的需求增長，公司的增值服務業務有望進一步擴張，向精細化、多元化方向發展。
創新型商業模式，針對性外拓更貼合市場發展趨勢
傳統物管企業通過大量的收並購擴展其運營規模，但隨著市場收並購態度趨於理性且伴隨著商譽減值等一系列問題逐漸引起市場關註，傳統的商業打法難以持續。相較下，華發物業服務在業務拓展方面，針對物業內容繼續做好關聯方項目的高效承接，並聚焦重點城市、重點業態，通過投標、戰略合作與收並購多層渠道實現高效的外拓。在業主社區增值服務板塊進一步延伸服務內容，拓展服務邊界，最優化社區資源，提升業主生活便捷性和幸福感。最後在其他增值服務板塊，華發物業服務選擇性持續拓展符合自身與國家政策發展趨勢的各項業務。實現不同業務板塊更具針對性的差異化外拓。
背靠發展強勢的關聯母公司，業內抗風險能力出眾
華發物業服務隸屬於華發集團，作為珠海國資龍頭企業的華發集團無疑成為了華發物業服務在震蕩市場下抵禦行業風險堅實的靠山。不同於存在資金匱乏、資源獲取難度大等難題的民營企業，擁有國資背景的物管企業具備天然的信用背書，在華發物業服務信用、項目資源獲取以及合規性層面優勢顯著。隨著華發集團的強勢發展以及對華發物業服務註入的優質資源支持，華發物業服務在業內具有極佳的抗風險能力。
挖掘非住宅領域的藍海市場，數字化叠代升級，不斷提升市場外拓能力
華發物業服務在增值服務以及物業管理領域均實現穩步增長，除了增值服務的多元化拓展，在基礎物業業務板塊，其也不斷增加管理獨立物業開發商的物業管理收入，並投入挖掘非住宅領域的藍海市場，尤其在公建板塊企業具有極具競爭力的項目資源與拓展能力，其中包括入駐閘口海關和青茂海關辦公區、中標珠海高新區科創產業園、珠海市中級人民法院，今年上半年亦成功中標珠海市機關大院、珠海市供水工程有限公司項目、中國移動廣東公司物業管理服務陽江市標段等多個公建物業管理項目，而在今年下半年亦中標橫琴粵澳深度合作區「二線」通道等項目，進一步鞏固華發物業服務在公建物業管理領域的布局，為華發物業服務開啟了產業園區、特色關口等新領域的篇章，進一步推動企業的規模化、高質化發展。
此外，華發物業服務在基礎經營業務的提質增效外，堅持「科技+」戰略的推進，著力發展智能化、數字化、生態化建設，全面推動企業的數字化轉型，在「人、事、財、物」四個層面展開「三平臺一中心」的建設，企業自主研發的集成指揮系統更是在首屆中國智慧地產物業創新峰會上被評為「成功信息化案例」。2023年上半年，企業聚焦於精益管理、生活服務、智慧社區多元拓展、自主創新以及信息安全六大方面的信息科技建設，通過智慧化管理的覆蓋與智能化設備設施的使用，一方面大幅優化了華發物業服務內部的運營效率與管理水平；另一方面大幅提升了業主的服務體驗與幸福指數。
政策的支持刺激與行業經濟整體回升的利好環境下，華發物業服務將憑借穩健的經營表現、多元創新且契合市場的商業模式實現進一步的增長與行業頭部地位的維系穩固。
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