拖租救市?

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星期四, 七月 21, 2022 - 2:39am




香港, 2022年7月21日 - (亚太商讯) - 香港理工大学工商管理博士旧生会有限公司(「DBAAA」)今日公布有关香港特别行政区政府(「政府」)《商业租户短期保护措施(2019冠状病毒病疫情)条例》的研究及网上调查结果。根据调查结果,DBAAA支持政府在预期利率会上升时,不延长该保护措施。

根据最近许多其他国家采取的类似缓解措施的研究,有经营能力的商业租户可以受益于该等缓解措施,使他们能够在冠状病毒病疫情的短期财务危机中生存下来。然而,如果保护措施延长超越原定期限之后,从长远来看,将不可避免地造成房地产市场的低效。对没有业务前境的租户的支持可能会阻碍资源分配给业务前境理想的租户,并限制生产力的增长,保护措施可能会阻碍新商业经营者进入市场,并降低更高效率租户的竞争力。许多研究显示,市场的自行调节和反应比预期要快得多,不少业主愿意为他们忠诚的租户提供他们在困难时期迫切需要的实质性缓解。事实上,低利率是企业生存能力提高的原因,而不是贷款延期。

这项调查的目的是要了解会员及其同行对政府颁布的商业租户短期保护措施有何反应。收到了90多个有效的回复,主要发现如下:

1. 超过80%的受访者的业务在过去6个月里面对了困难。
2. 只有5.6%的被访者认为商业租户短期保护措施会大大达致目标,而45.6%的被访者认为只会在一定程度上达致目标。事实上,约有四成受访者因此对香港不同范畴失去信心,其中「宏观经济环境 」的最多,而「税务及成本竞争力」的最少。
3. 只有约四分之一的受访者认为「三个月 」及「指定行业」是适当的。 18.9%的受访者认为「三个月」太长或太短。约三分之一的受访者对此不予置评。
4. 加入「豁免(业主与租客重新谈判租约)」和「延期征收差饷」的缓解措施只促使约四成受访者支持该暂停商业追租条例,「免息租金贷款」的效果更差。超过三成的受访者表示,上述措施并没有改变他们对暂停商业追租条例的看法。
5. 约有一半的受访者认为暂停商业追租条例可达致目标,然而,超过三分之一的受访者认为这是行不通的。
6. 只有一小部分被访者会对他们的租赁安排采取激烈行动。有超过四成的受访者表示,由于暂停商业追租条例,他们会增加对商业物业的投资。

为防止大量商业机构倒闭及严重失业,政府推出暂停商业追租措施,应会受到议价能力较弱的中小企业租户的欢迎。虽然如此,租赁延期计划被认为是无效的,主要是因为业主和租客在更早的时候就开始重新谈判租金,这也解释了为什么商业地产市场的生产力不会受到严重影响。不过,当预期利率会上升时,不建议延长拖租期间,因为这势必会对房地产市场和银行业构成严重威胁,进而冲击香港的经济稳定性。相反,政策制定者可以交由市场进行有效的自我调节。

理工大学工商管理博士课程总监兼是次研究荣誉顾问唐宪生教授表示:「暂停商业追租措施实际上是把商业风险从租客转移到业主身上,业主可再将风险转嫁给银行。但是,相对于应该拥有更多信息的市场,政府很难判断谁更有能力承担风险。但当市场缺乏效率,甚至扭曲到不能自我纠正的时候,政府就应该介入以减少连锁反应。暂停商业追租措施可以被视为一种债务重组行为,帮助商业租户争取时间,以避免大规模倒闭和裁员。」

DBAAA 荣誉司库兼研究召集人傅振煌博士说:「调查结果反映了一种普遍看法,即市场会以更快、更有效的方式做出反应。例如,业主愿意为值得信赖的租客减租,以助他们渡过难关,令强制暂停商业追租措施失效。然而,政府已向市场发出强烈的讯息,即整个社会需要更包容,以克服新冠疫情带来的经济下滑。」

我们亦希望政府注意暂停追租措施可能带来的副作用。例如,业主可能会考虑在未来的租赁续期中收取租金溢价,因为他们预计立法措施可能会妨碍他们行使合法权利,例如提前终止租约。此外,欠缺业务前景的业户勉强经营的时间越长,他们承受的经济损失就越大。将租金推迟三个月,可能会让中小企业租户误以为业务会很快好转。中小企业经营者通常在预测未知情况方面并不那么老练,在减少损失方面也未必足够果断。

DBAAA主席钟少权博士说: 「我们希望政府注意,在严重的通货膨胀和活跃的利率对冲活动下,美联储局积极和持续的加息可能会导致香港的利率大幅上升。很有可能,这些苦苦挣扎的商业租户在即近可见的将来便会遇到更大危险。我们支持政府的坚定承诺,即不将该暂停商业追租措施延长至原定三个月期限以外。」

更多关于《商业租户短期保护措施(2019冠状病毒病疫情)条例》的网上调查的资料: https://drive.google.com/file/d/1VnGWqoze3KCBirV-4lAnrvz7LsVqL4i_/view?u...

关于香港理工大学工商管理博士旧生会有限公司(「DBAAA」)
香港理工大学工商管理博士旧生会于二零零零年成立,旨在联系理工大学工商管理博士学位各届毕业生和关系维护,同时鼓励会员们作持续专业发展。DBAAA的成员汇聚了二十五届博士毕业生,共同组成一个跨背景、行业及地域的庞大网络。DBAAA现时共有190位会员。

香港理工大学工商管理博士学位课程致力于培育学术型领袖,并以跨领域学术研究兼具高度实践性著称,被视为资深管理人员应具有的最高学术成就之一。工商管理博士学位课程于一九九六年设立,毕业生多为举足轻重的商界领导,当中不乏DBAAA成员。

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来源 : The PolyU DBA Alumni Association Limited

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