DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Wohnimmobilienmarkt Deutschland - Juli 2022

06. Juli 2022

Sehr Robuste Mietmärkte treffen auf verhaltenen Investmentmarkt -

Deutlich weniger Aktivität am Investmentmarkt bei bislang stabilen Renditen

• Transaktionsvolumen von 7,5 Mrd. Euro in H1-2022 (- 27 % ggü. H1-2021)
• Keine Entspannung an den Nutzermärkten in Sicht
• Bislang stabile Renditen – Anstieg ist in Sicht
• Zahl der Transaktionen so gering wie zuletzt im Jahr 2010

Der deutsche Wohnungsmarkt wird von den aktuellen geopolitischen Verwerfungen in hohem Maße beeinflusst. Während an den Nutzermärkten eine gewisse Entspannung in noch weitere Ferne gerückt ist, haben die Risiken an den Investmentmärkten laut Savills zugenommen. Im zweiten Quartal sind die Renditen noch stabil geblieben, doch eine Preiskorrektur steht laut Savills kurz bevor. Das Transaktionsvolumen von Wohnimmobilien (Transaktionen ab 50 Wohneinheiten) lag im zweiten Quartal bei nahezu 3,1 Mrd. Euro. Damit beläuft sich das Volumen im bisherigen Jahresverlauf auf etwa 7,5 Mrd. Euro – ca. 27 % weniger als im gleichen Vorjahreszeitraum.

Entspannung an den Nutzermärkten in weitere Ferne gerückt

Noch zu Jahresanfang war an den Nutzermärkten vieler Städte eine leichte Entspannung am Horizont erkennbar. Dieses Bild hat sich durch den Krieg in der Ukraine sowie anhaltender globaler Lieferkettenstörungen und förmlich explodierender Baukosten spürbar verändert. „Schon jetzt zeichnet sich ab, dass die Neubaurate niedriger ausfallen wird als erwartet. Damit kann angebotsseitig kaum Entlastung geschaffen werden“, konstatiert Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills und ergänzt: „Auf Seiten der Nachfrage hat der Zuzug hunderttausender Geflüchteter plötzlich zu erheblichem Mehrbedarf geführt. Hinzu kommt, dass Deutschland im letzten Jahr wieder einen deutlichen Wanderungsüberschuss verzeichnete. In vielen Regionen dürften die Leerstände somit auf absehbare Zeit sehr niedrig bleiben und es kann mit weiter steigenden Mieten gerechnet werden“.

Die Renditen sind noch stabil

Während die Situation an den Nutzermärkten aus Sicht von Immobilieninvestoren also vorteilhaft bleibt, dürfte die eingeleitete Zinswende perspektivisch zu Anpassungen bei den Renditen führen. Im zweiten Quartal hat Savills allerdings noch keine Veränderung der Spitzenrenditen erfasst. „Zuletzt konnten bei einigen Transaktionen die zu Jahresanfang avisierten Preise bestätigt werden. Der anhaltend hohe Anlagedruck vieler eigenkapitalstarker Investoren stabilisiert daher bislang das Preisniveau am Wohnungsmarkt“, berichtet Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany und ergänzt: „Es ist aber unwahrscheinlich, dass eigenkapitalstarke Investoren auch zukünftig das Renditeniveau stabilisieren werden. Wohnimmobilien waren in den letzten Jahren das Anleihesubstitut per excellence und dürften entsprechend sensibel auf den Anstieg der Anleiherenditen reagieren. Auch eigenkapitalstarke Käufer werden ihre Preiserwartungen korrigieren oder Kapital in Anleihen umschichten. Für Käufer mit Fremdkapitaleinsatz haben die spürbar gestiegenen Fremdkapitalkosten angesichts des sehr niedrigen Ausgangsniveaus der Wohnrenditen mittlerweile zu einem negativen Leverage-Effekt geführt. Auch dies wird zweifellos zu einer veränderten Preiserwartung bei den Bietern führen. Alles in allem dürfte eine Erhöhung der Anfangsrenditen sehr wahrscheinlich sein“, so Nemecek.

Mehr als die Hälfte des Quartalsvolumens entfiel auf Projektentwicklungen

Die Folgen der hohen Inflationsrate spiegeln sich womöglich bereits am Investmentmarkt wider. Während Indexierungen im Bestand eher unüblich sind und sich nur schrittweise umsetzen lassen, sind solche Verträge bei Neubauten mittlerweile recht verbreitet. Dies könnte ein Grund dafür sein, dass Investoren trotz höherer Fertigstellungsrisiken bei Neubauprojekten weiterhin sehr stark auf solche Produkte setzen. Im zweiten Quartal überstieg das Transaktionsvolumen von Projektentwicklungen zum ersten Mal dasjenige von Bestandsgebäuden. Etwa 51 % des Volumens im zweiten Quartal entfiel auf solche Käufe. Im bisherigen Jahresverlauf entfielen auf Forward-Deals rund 43 % des Transaktionsvolumens und damit erheblich mehr als im Durchschnitt der letzten fünf Jahre (23 %).

Zahl der Transaktionen spürbar zurückgegangen – Belebung gegen Ende des Jahres zu erwarten

Während die Spitzenrenditen bislang noch bestätigt wurden, ist insgesamt eine deutlich geringere Aktivität am Investmentmarkt zu beobachten. Im zweiten Quartal hat Savills weniger als 45 Transaktionen erfasst. Eine so geringe Zahl an Transaktionen wurde zuletzt im Jahr 2010 erfasst. „Viele Investoren haben sich derzeit vorübergehend vom Markt zurückgezogen und wollen die weitere Entwicklung abwarten“, stellt Nemecek fest und fügt hinzu: „Unterschiedliche Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern verhindern aktuell so manche Transaktion. Wir erwarten in den nächsten Monaten einen Anpassungsprozess, so dass gegen Ende des Jahres wieder mit einer höheren Transaktionszahl zu rechnen ist“.

Auch in den kommenden Monaten rechnet Savills mit einer recht verhaltenen Aktivität am Wohnimmobilieninvestmentmarkt. Für das Gesamtjahr geht Savills von einem Transaktionsvolumen von bis zu 15 Mrd. Euro aus.

Risikofaktoren Politik und Nebenkosten

Angesichts der für Eigentümer positiven Fundamentaldaten an den Mietmärkten sowie durch den Abschluss von Indexmieten dürften insbesondere Neubau-Wohnimmobilien bei risikoaversen Investoren weiterhin gefragt sein. Doch womöglich rufen die aktuellen Entwicklungen die Politik auf den Plan. „Die massiv steigenden Strom- und Nebenkosten werden viele Haushalte vor enorme Herausforderungen stellen. Angesichts der gesellschaftlichen Tragweite dieses Themas könnte die Politik reagieren und beispielsweise den Abschluss von Indexmietverträgen erschweren. Nicht auszuschließen ist auch, dass Mietsteigerungen weiter limitiert werden“, gibt Schenk zu bedenken und konkretisiert: „Investoren sollten die Möglichkeit einer solchen Reaktion in ihre Überlegungen aufnehmen. Die hohe Inflation an sich könnte zudem die Zahlungsfähigkeit vieler Haushalte beschränken und damit Mietsteigerungspotenziale schwieriger realisierbar machen“.

Die weitere Entwicklung an den Nutzermärkten und damit auch am Investmentmarkt wird daher laut Savills sehr stark vom weiteren Verlauf der geopolitischen Verwerfungen und den Folgen für die deutsche Wirtschaft abhängen.

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Market in Minutes Wohnimmobilienmarkt Deutschland - Juli 2022

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