DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland 2021

Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland 2021


Transaktionsvolumen auf sehr hohem Niveau stabilisiert - Preise im Spitzensegment steigen teils stark

• Transaktionsvolumen von 58,8 Mrd. Euro (- 3 % gegenüber Vorjahr)
• Spitzenrenditen mit teilweise drastischen Rückgängen
• Büros bleiben umsatzstärkste Nutzungsart - Industrie-/Logistikimmobilien mit Handelsimmobilien nahezu gleichauf
• Transaktionsvolumen 2022 dürfte Vorjahreswert übertreffen

Im zweiten Jahr nach Beginn der COVID-19-Pandemie hat sich der Umsatz am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien stabilisiert - und das auf einem sehr, sehr hohen Niveau. Dieses Fazit zieht Savills mit Blick auf das Investmentjahr 2021. Auf etwas mehr als 58,8 Mrd. Euro beläuft sich das Transaktionsvolumen des zu Ende gegangenen Jahres, womit der Umsatz aus dem Jahr 2020 nur knapp verfehlt wurde (ca. 60,8 Mrd. Euro). Gegenüber dem Rekordjahr 2019 beläuft sich das Umsatzminus auf lediglich gut ein Fünftel. Zum Vergleich: Im ersten Jahr nach Beginn der Finanzkrise, 2008, ging das Transaktionsvolumen um zwei Drittel gegenüber dem Vorjahr zurück, im Jahr darauf nochmals um die Hälfte - in Summe also um mehr als vier Fünftel. Das Transaktionsvolumen des Jahres 2007 wurde erst zehn Jahre später wieder erreicht. "Gemessen an dem Einschlag, den die Finanzkrise am deutschen Immobilieninvestmentmarkt hinterlassen hat, ist die COVID-19-Krise lediglich eine kleine Delle", resümiert deshalb Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe.

Steigende Marktdynamik - zuletzt auch im Non-Core-Segment

Wann das Transaktionsvolumen dieses Mal wieder sein Vorkrisenniveau erreichen wird, bleibt abzuwarten. Die Marktdynamik lässt allerdings vermuten, dass es schnell gehen könnte. So oder so hat der Erholungsprozess bereits früh im letzten Jahr eingesetzt und das Transaktionsvolumen stieg von Quartal zu Quartal an. Belief es sich im ersten Quartal des Jahres noch auf lediglich ca. 10 Mrd. Euro, waren es im (traditionell umsatzstärksten) vierten Quartal bereits mehr als 18 Mrd. Euro. Zumindest nachfrageseitig steht einem weiteren Umsatzanstieg nichts im Weg: Im Core-Segment ist die Nachfrage ohnehin unverändert hoch und in den risikoreicheren Segmenten beobachtete Savills zuletzt wieder steigendes Interesse. "Außerhalb des Core-Segments ziehen sich etliche Verkaufsprozesse derzeit noch in die Länge oder werden gar abgebrochen, weil die Preiserwartungen der verkaufenden Partei nicht erfüllt werden. Es ist jedoch nur eine Frage der Zeit, bis sich hier wieder ein belastbares Preisniveau gebildet hat und insofern rechnen wir im laufenden Jahr mit höherer Transaktionsaktivität im Non-Core-Segment", berichtet Lemli.

Steigende Preisdifferenz zwischen Core und dem Rest - Logistikimmobilien genauso teuer wie Geschäftshäuser

Im zurückliegenden Jahr hat sich die Preisschere zwischen Core-Objekten und dem Rest weiter geöffnet. So sind die Spitzenrenditen für die meisten Objektarten gesunken, teilweise drastisch. Den stärksten Rückgang verzeichnete Savills binnen Jahresfrist bei Supermärkten, wo die Anfangsrendite von 4,5 % auf 3,2 % zurückging. Das entspricht einem Kapitalwertanstieg von mehr als 40 %. Ebenfalls stark rückläufig waren die Spitzenrenditen bei Fachmarktzentren (- 40 Basispunkte auf 3,5 %) und Logistikimmobilien (ebenfalls - 40 Basispunkte auf 3,1 %). Im Kontrast dazu stagnierten beispielsweise die Spitzenrenditen für Shopping-Center bei 5,0 %, Geschäftshäuser verzeichneten sogar einen Anstieg um 20 Basispunkte auf 3,1 %. Zum ersten Mal überhaupt liegen damit die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser und Logistikimmobilien gleichauf. Die Bedeutungsverschiebung zwischen Handels- und Logistikimmobilien zeigt sich auch beim Transaktionsvolumen: In beide Segmente flossen im vergangenen Jahr knapp 9 Mrd. Euro, wobei der Umsatz mit Industrie-/Logistikimmobilien gegenüber 2020 um 18 % anstieg und jener mit Handelsimmobilien um 23 % zurückging. Büroimmobilien blieben trotz eines Rückgangs um 5 % auf gut 26 Mrd. Euro die mit Abstand umsatzstärkste Nutzungsart.

Starker Neubaufokus bei Büros wegen steigender Nutzeranforderungen und ESG

Das Bürosegment profitierte dabei von der Stabilität der Vermietungsmärkte einerseits und von der recht vollen Entwicklungspipeline andererseits. Ersteres sorgte für steigendes Vertrauen in die Anlageklasse bei Investierenden, Letzteres für Produkt, das über jeden Zweifel erhaben scheint. "Angesichts steigender Nutzeranforderungen sowie der ESG-Regulatorik ist der Neubaufokus der risikoaversen Investierenden ausgeprägter denn je. Umgekehrt steigt ihre Zurückhaltung bei älteren Bestandsobjekten, nicht zuletzt mit Verweis auf deren fehlende ESG-Konformität", beobachtet Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills. Zudem erwartet Savills künftig vermehrt ESG-veranlasste Portfoliobereinigungen. Das wiederum erhöht das Produktangebot für Projektentwickler und andere Value-Add-Käufer:innen. Bei zugleich unverändert hoher Transaktionsdynamik im Core-Segment rechnet Savills deshalb für das laufende Jahr im Vergleich zu 2021 mit einem leicht höheren Transaktionsvolumen von etwa 65 Mrd. Euro.

Alle Daten und Fakten können Sie auch unserem aktuellen Market in Minutes Investmentmarkt Deutschland Januar 2021 auf unserer Homepage www.savills.de entnehmen.

Über Savills

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In Deutschland ist Savills mit mehr als 300 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

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